10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석 - 김원철

부동산 투자 관련 책들을 보면, 저자들이 각자 공부할 때 도움 받았던 책을 소개하는 경우가 많습니다. 

그럴 때마다 독서 리스트 중 ‘앞으로 읽을 책’에 추가 되는 것들이 많아집니다.

 

<부동산 투자의 정석>은 부동산 투자자들이 빠짐없이 추천하는 책들 중 하납니다. 

제목에서부터 ‘정석’이라는 단어가 들어가니, 

정말 부동산 투자의 정도를 걸으려면 이 책을 읽긴 해야 되나 보다, 싶습니다. 

 

그래서 저도 읽어봤습니다. 

 

 

 

 

[아래는 책 내용 발췌 / 전자책이라 페이지 수 대신 전체 페이지(375) 대비 위치를 나타내는 % 수치를 적었습니다.]

 

• 우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기호황과 긴 시간의 부동산 가격 상승이 이어지지 않았으며, 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다. 따라서 그 후속적인 결과 일본과 같은 형태의 부동산 장기침체도 겪지 않을 것이라고 보는 것이 자연스럽다.    (8%)

 

• 거품을 다음과 같은 요소에 따라 파악한다. 우선, 기간이다. ‘부동산 가격이 본격적으로 상승한 지 얼마나 되었는가?’ 상당 기간, 즉 5년 이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다. 두 번째는 가격이다. ‘가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가?’ 마지막 세 번째는 부동산에 대한 대중의 관심도이다. ‘부동산에 대해서는 전혀 관심도 없고 지식도 없던 사람이 부동산에 관심을 갖고 돈을 벌었다고 자랑하듯이 떠들거나 돈을 벌겠다고 덤비는가?’ 이때는 거품이 많이 형성되었다고 보면 된다.    (10%)

 

• 1년 동안 모은 3,000만 원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를, 딱 4년간 하라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2,000만 원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다.   (14%)

 

• 무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만~3,000만 원씩 전세기가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.    (17%)

 

• 부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다.   (19%)

 

• 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다. 긴 기간 동안 충분한 현금흐름을 발생시키고, 오랜 세월이 지나서는 시세차익까지 얻을 수 있는 투자! 바로, 이러한 이유 때문에 이 단순한 투자법은 막강하다.   (20%)

 

• 이 투자법을 사람들이 따라 하지 못한다면 여기에 무슨 함정이 있는 건 아닐까? 
• 첫째, 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다. 
• 둘째, 부동산 불황기에는 확신이 사라진다. 
• 셋째, 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다.  
• 넷째, 4년 이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다.  (21~23%)

 

• 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.    (22%)

 

• 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.    (23%)

 

• 투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.    (23%)

 

• 전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 관심을 꾸준히 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.   (24%)

 

• 대출이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다. 대출 자체가 나쁜 건 아니지만 대출을 현명하게 활용하는 건 초보자에겐 쉽지 않다. 따라서 초보 투자자일수록 자금의 규모가 작을수록 대출은 더욱 조심해서 사용해야 한다.    (28%)

 

• 지루하고 힘들어도 시스템을 만드는 일이 먼저다.    (29%)

 

• 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다. ‘위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.’ 이것이다. 이것이 바로 그들이 평범한 사람에서 일약 부자로 올라서게 된 정확한 이유다.    (30%)

 

• 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.    (30%)

 

• 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다. (30%)

 

• 사실 허리띠를 졸라매야 하는 불황 정도일 경우 오히려 사람들은 주택을 매입하지 않고 빌려서 살려고 한다. 따라서 전세 보증금은 되려 올라가는 경우가 많다. 그렇게 되면 극심한 불황과 위기의 상황에서 아이러니하게도 현금이 들어오는 일이 생기는 것이다.    (31%)

 

• 시스템을 갖추자. 시스템만 있으면 이 위기의 순간 빛을 발하는 주인공이 될 수 있다.    (31%)

 

• 전세 레버리지 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 ‘전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐’를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다. 그러나 갭 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 ‘매매가가 상승할 것이냐’를 기준으로 삼는다.    (35%)

 

• 꼼꼼하게 따지는 것을 포기하지는 말자. 초보일 때는 엉뚱한 것을 따져서 망신을 당하기도 하고, 기회를 놓치기도 하고, 조롱을 당할 수도 있지만 그런 과정을 모두 거쳐야만 진정한 고수가 된다.    (44%)

 

• 부동산의 지도를 펼치면 일단 강남을 중심으로 놓고 봐야 한다. 강남과의 연계성이 그 지역의 가치를 결정한다고 봐도 틀린 말이 아니다.    (46%)

 

• 시간이 많이 흐른 뒤에는 강동까지 강남으로 여기게 될 것이고, 그 힘은 미사까지 뻗어나갈 것 같다.    (47%)

 

• 고수가 되는 길이 그렇게 험난한 것만은 아니다. 하지만 다음 두 가지만은 반드시 해야 한다. 첫째, 투자의 때를 기다려야 한다. 둘째, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.   (47%)

 

• 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.    (48%)

 

• 부동산 불황기가 3년간 지속되면 웬만한 투자자들은 모두 나가떨어진다. 또 웬만큼 버티던 매도자들 역시 지칠 대로 지친다. 이렇게 되면 매도자들은 결국 가격을 낮춰서라도 물건을 내놓을 수밖에 없다.    (49%)

 

• 부동산 미분양 물량이 최대로 증가했다는 것은 곧 반전의 상황이 올 거라는 신호로 봐야 한다.   (49%)

 

• 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.    (99%)

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이 책의 초반부에 보면 ‘전세 레버리지 투자’라는 투자법이 소개돼 있습니다. 

부동산 투자에 대해 잘 모르는 입장에서 보면, ‘전세 투자’가 과연 돈이 될까 싶은 게 사실입니다. 

전세 보증금이란 언젠가는 임차인에게 돌려줘야 할 빚 같은 것이니까요. 

 

그래서 부동산 투자, 하면 ‘월세 투자’를 목표로 잡는 사람들이 많습니다. 

저도 부동산 투자 관련 책들을 읽으면서 점점, 어쨌든 월세 수익을 내는 게 좋겠다고 생각을 했습니다.

 

하지만 이 책은 ‘전세 투자’야말로 계속 현금흐름을 발생 시킬 수 있는 최고의 시스템이라고 말하고 있습니다. 

그러면서 어떻게 해야 하는지, 방법론에 대해서도 자세히 다루고 있습니다. 

 

결론은 역시, 꾸준한 관심과 공부군요. 

책을 읽다보면, ‘오래’, ‘꾸준히’와 같은 키워드들이 많이 등장하는 걸 알 수 있습니다. 

저자가 힘을 주어 소개한 ‘전세 레버리지 투자’는 특히 연단위로 해야 하는 장기 투자법입니다. 

단기간에 큰 수익을 챙기려는 ‘투기’와는 분명 다릅니다. 

 

부동산 투자자들이 투자에 성공을 거둔 뒤 

‘자기계발서’ 성격의 책을 내는 것이 이해가 되는 대목입니다. 

 

당장 눈 앞에 이익이 발생하지 않는 상황에서, 

할 수 있다는 믿음만을 가지고 몇 년을 달린다는 것은 분명 쉽지 않은 일이니까요.

 

지난한 과정에서 부동산 투자 관련 지식뿐만 아니라, 

어떤 경우에도 절대 흔들리지 않는 자기 관리 노하우가 생길 수밖에 없을 것입니다. 

 

부동산 투자의 성공은 어쩌면 성공한 이들의 한쪽면에 불과한지도 모릅니다. 

재테크 관련 책을 보더라도, 

실전 투자 비법뿐만 아니라 그들의 성공 마인드가 무엇인지 유심히 보고 배울 수 있어야겠습니다.